Izbira izvajalca montažne hiše
Stopnje dokončanja hiše
Predpostavimo, da že imamo idejni načrt in da smo že izbrali vrsto montažne hiše. Zdaj pa se moramo lotiti izbire izvajalca. Pri tem moramo vedeti, do katere stopnje želimo graditi z izvajalcem montažne hiše in kaj bomo storili sami v lastni režiji. Ponudniki montažnih hiš največkrat ponujajo stopnje dokončanja zunaj zaključen objekt, delni ključ in ključ v roke. Zelo površinsko povedano: stopnja zunaj zaključen objekt pomeni, da je hiša pokrita, ima okna, vrata in fasado. Stopnja delni ključ zajema še vse grobe inštalacije, zapiranje sten in stropov in izvedbo tlakov. Stopnja ključ v roke pomeni izvedbo slikopleskarskih del, keramike, kurilnice, sanitarne keramike, parketa, finih inštalacij, stopnic in notranjih vrat.
Nasvet: če prvič gradite hišo in nimate še nobenih izkušenj z izvajalci in z izvedbo, potem vam svetujemo izbiro stopnje ključ v roke. Zagotovo bo to najhitrejša pot do nove hiše, najmanj stresna in na koncu tudi najcenejša. Poleg tega imate opravka z enim izvajalcem in enega garanta za vse morebitne napake. Vse izvajalce je potrebno namreč najprej preveriti, skleniti pogodbo, jih koordinirati, jim podati natančna navodila za izvedbo, izvesti izmere in obračune izvedenih del. V praksi se zgodi, da ni možno določiti, od kje točno izvira napaka ali pa da izvajalci preprosto prelagajo odgovornost iz enega na drugega. V takih primerih je ponudnik, ki je prevzel gradnjo hiše do stopnje ključ v roke, odgovoren za odpravo vseh napak.
Iskanje ponudb
Ko ste zožili vaš izbor potencialnih izvajalcev na dva ali največ tri, potem je čas za pridobivanje ponudb. Koliko bo ponudba natančna, je odvisno tudi od tega, koliko je načrt natančno definiran. Prav je, da podate vsem potencialnim izvajalcem enaka izhodišča, vendar že v naprej povem, da je nemogoče dati vse ponudbe na isti imenovalec.
Dobra ponudba je tista ponudba, ki je najbolj obširna. Ta vsebuje podroben opis, katera dela in katere materiale zajema in točno navaja, katere postavke v ponudbi niso zajete.
Seveda so si ponudbe precej različne. Realna razlika v ceni za popolnoma enak obseg del s popolnoma enakimi materiali in enako izvedbo, niha največ dva ali tri tisočake med enim in drugim izvajalcem. Kadar pa je razlika večja, gre to v prvi vrsti na račun kvalitete. Na primer več izolacije, dražji materiali, dražji izvajalci, več notranjega nadzora, več fleksibilnosti, več strokovnosti in še bi lahko našteval. Primer: dobri keramičarji računaj svoje delo po 20 EUR in več za m2, tisti poceni, pa 15 EUR ali manj. Verjemite, da se še kako pozna na končnem izdelku, kateri keramičar je izvajal delo.
Pogosto ponudbe vsebujejo minimalno opremo hiše. Na primer PVC stavbno pohištvo, brez senčil, ogrevanje z radiatorji in plinsko pečjo, minimalno izolacije itn. Za vse nadgradnje se menite v naprej, pred podpisom pogodbe. Nemalo izvajalcev obljubi popust pred podpisom pogodbe, ki si ga potem trikrat povrnejo z dodatnimi deli.
Nasvet: Če sami nimate izkušenj, da bi strokovno primerjali ponudbe, potem se obrnite na strokovnjaka, ki vam bo pomagal. Dostikrat to delo opravi nadzornik gradnje. Bom navedel samo en primer iz prakse: opažamo, da naročniki dostikrat enačijo, ko jim en ponudnik ponuja vgrajene cevi za elektro instalacije drugi pa grobe elektro instalacije (cevi, kabli, omarica z opremo). Vrednost del prvega je 400 EUR, vrednost del drugega je 4.000 EUR.
Pasti pri izbiri izvajalca
Najcenejši izvajalci so praviloma muhe enodnevnice; pridejo, se zaženejo, ugotovijo, da s takšnimi cenami ne zmorejo zadostne izvedbe ter poplačati vseh dobaviteljev in na koncu izginejo. Drugi, ali pa celo isti, na vsakih nekaj let zamenjajo firmo. V obeh primerih so kratko potegnili naročniki, ki so ostali brez vseh garancij. Torej, najvišjo stopnjo varnosti vaše naložbe nudijo podjetja z najdaljšo tradicijo. Vendar pozor; tudi pri teh podjetjih je potrebno preveriti njihovo poslovanje v zadnjih letih.
Pri manjših ponudnikih je pomembna zgodovina. Od kod so prerasli v ponudnika montažnih hiš na ključ? Lahko, da so bili včasih odlični tesarji, vendar težko verjetno, da se spoznajo npr. na gradbeno fiziko, detajle v fasadi, zrakotesnost, detajle vodotesnosti v kopalnicah itn.
Koliko je nek ponudnik za vas pravi ponudnik, se razbere že iz komunikacije, ponudbe, pogodbe in z obiskom referenčnih objektov in strank. Ponudba za hišo na ključ na petih straneh ne more biti natančna in pušča izvajalcu proste roke, da si obračunava dodatna dela po navdihu. Enako pogodba. Vsak izvajalec mora po zakonu imeti zavarovanje gradbene odgovornosti in odgovornega vodjo del, ki je vpisan v imenik pooblaščenih inženirjev pri inženirski zbornici. Resen izvajalec, bo zavaroval tudi objekt v gradnji. Vse to se razbere že iz pogodbe.
Nasvet: Pri izbiri izvajalca je obvezno videti izvajalčeve reference. Če sami nimate izkušenj, da bi strokovno ocenili delo izvajalca, potem se obrnite na strokovnjaka, ki vam bo pomagal. Ta strošek je zanemarljiv v primerjavi s tveganjem.
Pomembni kriteriji pri izbiri izvajalca
Do zdaj bi se naš krog potencialnih izvajalcev moral že precej zožiti. Od tu naprej bi jih po mojem znanju morali izbirati po naslednjih kriterijih in v naslednjem vrstnem redu: občutenje, občutek, profesionalnost, cena.
Občutenje je tisto, ko stopimo v referenčno hišo in si sami pri sebi rečemo: točno takšna bo moja hiša.
Občutek imajo še posebej izrazit ženske. Ta jim pravi: ta izvajalec je za nas pravi, tukaj bo šlo vse v pravo smer, imam občutek, da so ljudje iskreni in strokovni.
Profesionalnost pomeni, da ponudnik razbere morebitne pomanjkljivosti v projektih, strokovno svetuje na vseh področjih, da je ponudnik izdelal natančno ponudbo, da garantira fiksno ceno, da je predstavil stroške gradnje in vse dodatne opcije, da ima urejena zavarovanja, da imajo zaposleni izpit za odgovornega vodjo del, da je njegova garancija kredibilna, da sodeluje s podizvajalci na dolgi rok, da pozitivno posluje itn.
Cena je žal največkrat na prvem mestu pri odločitvi. Seveda imamo vsi omejena sredstva, zato je pomembna. Najbolj lahko gradnjo pocenimo pri projektu. Pri izvedbi žal ne. Nizka cena pomeni poceni materiale in poceni izvajalce in na koncu se to še kako pozna na objektu. Samo za ilustracijo bom navedel, da je med najcenejšo in najboljšo hišo pri gradnji razlike 20.000 EUR. Če damo ti dve hiši na trg, garantiram, da je razlika v tržni ceni 50.000 EUR, ker bo najcenejša težko prodajljiva.
Nasvet: večina ponudnikov ponuja 30 letno garancijo na konstrukcijo. Napak na konstrukcijah praktično ni, če pa bi bile, bi se pokazale v največ treh letih. Bolj pomembna se zdi garancija na skrite napake, ki je 2 leti. Večina napak se v dveh letih sploh še ne pokaže, zato je največjega pomena, kdo dela izvaja, kako jih izvaja in s kako dobrimi materiali jih izvaja. To bi moral prepoznat strokovnjak pri ogledu referenčne hiše.