Preskoči na vsebino
Članki

Priprave na gradnjo montažne hiše

Priprave na gradnjo montažne hiše

Zagotovo ste že slišali za pregovor, prvo hišo naredi za sovražnika, drugo za prijatelja in tretjo za sebe. No, sam sem bil bolj pošten in prvo naredil zase. Zdaj grejo moje hiše že proti številki sto. Skupaj z mojimi sodelavci pa smo sodelovali pri gradnji preko 500 hiš, stanovanj in še nekaj poslovnih prostorov. Imamo veliko izkušenj, veliko znanja in vemo, kako pravilno pristopiti h gradnji.

Dotaknimo se najprej zemljišča za gradnjo. Kaj je zazidljiva parcela? Ko vam prodajalec poudarja, da je parcela zazidljiva in da so priključki v bližini, to še nič ne pomeni. Moje stališče je, da je parcela zazidljiva šele, ko je sprejet občinski akt, ki gradnjo dovoljuje in opredeljuje, ko so na parceli vsi komunalni priključki in ko ima parcela urejen dostop.

Zazidljivost zemljišča

Tudi, če je zemljišče opredeljeno po občinskih aktih, kot stavbno zemljišče, to še ne pomeni, da na njem lahko gradite. Občina mora za vsako stavbno zemljišče sprejeti še občinski podrobni prostorski načrt (OPPN), ki se izdelujejo za zaokrožena območja in določa pogoje za gradnjo. V najslabšem primeru, ga morajo naročniki plačati sami. Postopek je drag in praviloma zahteva več let in ogromno energije. Za povrh, pa še ni prav nobene garancije, da občina OPPN sploh sprejme. Pred OPPN so se uporabljali prostorsko ureditveni pogoji (PUP), ki so ponekod še danes v veljavi. Ravno OPPN (ali PUP) narekuje, kakšna gradnja na določeni parceli je sploh dovoljena. Denimo, gradnja hiše z ravno streho ni povsod dopustna. OPPN največkrat določa koliko odstotkov zemljišča ja lahko zazidanega, koliko etaž je dovoljeno zgraditi, kakšna je dopustna orientacija slemena, kakšen je naklon strešine in podobno. Nemalokrat OPPN celo določa, koliko najmanj mora biti velika parcela za gradnjo.

Nasvet: Zahtevajte lokacijsko informacijo, v kateri so zapisani pogoji za gradnjo in tudi, če je gradnja na določeni parceli sploh dopustna.

Komunalni priključki

Elektrika gre čez parcelo, voda v cesti, priključki v bližini so fraze, ki se ponavljajo v nepremičninskih oglasih. Edina resnica je, da je komunalo opremljeno zemljišče šele, ko so na parceli fizično priključki: vodomerni jašek, elektro razvodna ali elektro merilna omara, priključek za kanalizacijo itn. Kadar gre elektrika ali vodovod preko parcele, je potrebna prestavitev, ki gre vedno na visoke stroške investitorja in je to včasih večje breme, kot korist. Zavedati se je potrebno, da boste v upravnem postopku za vsak priključek posebej, morali pridobiti soglasje lastnikov zemljišč, preko katerih poteka napeljava do vaše parcele. In če vam samo eno takšno soglasje manjka, ne boste dobili gradbenega dovoljenja. Poleg tega tudi ni nujno, da vam bodo soglasodajalci dali soglasje za priključitev pri sosednjem objektu. Kadar je v naselju že tako ali tako prevelik odjem, imate resne težave.

Nasvet: Preverite pri soglasodajalcih, kakšne so možnosti za priklop objekta na izbrani parceli. Dogovorite se s prodajalcem, da plačate celotno kupnino šele po pridobitvi gradbenega dovoljenja ali vsaj zavežite prodajalca, da vam pridobi soglasja lastnikov zemljišč, preko katerih boste napeljevali komunalne vode do svoje parcele.

Urejen dostop

Podobno, kot pri komunalnih priključkih. Če vodi do parcele lepa asfaltirana pot, še ne pomeni, da jo imate pravico uporabljati. Če je občinska, potrebujete soglasje občine. Če pa je v lasti sosedov, pa pisno soglasje za uporabo služnostne poti, notarsko overjeno in vpisano v zemljiško knjigo. Večja, ko je oddaljenost od občinske ceste in več, kot je vmesnih lastnikov, manj imate možnosti, da zberete vsa soglasja in manj imate možnosti, da dobite gradbeno dovoljenje.

Nasvet: Preverite v kopijah katarskih načrtov, preko katerih parcel dostopate do svoje parcele in preverite, kdo so lastniki. Kadar lastnica dostopa ni občina, zavežite prodajalca, da vam zagotovi vpisano služnostno pravico v zemljiško knjigo, preden plačate celotno kupnino.

Najbolj varen nakup parcele je v novih naseljih, kjer imajo zemljišča že vse komunalne priključke na parcelah, urejen dostop lastniško in gradbeno in so zamejičena z vsemi mejnimi kamni. Tam boste tudi najmanj v napoto staroselcem in s sosedi boste začeli svoj odnos na isti ravni. Seveda so takšne parcele dražje na prvi pogled, največkrat pa najcenejše na koncu. Dostikrat se takšne parcele prodajajo že s plačanim komunalnim prispevkom, ni pa nujno.

Nasvet: Pri nakupu parcele bodite pozorni še na bremena parcel, ki so vpisana v zemljiški knjigi, razne služnostne pravice, zastavne pravice ipd. In tudi na lego parcele. Kadar je parcela v večjem naklonu ali na barju, potem pričakujte dodatne stroške. Ne glejte parcel v naklonu, če kleti res ne rabite.

Idejni načrt

Ko imate parcelo, je naslednja faza idejni projekt za vašo hišo. Za načrt hiše rabite lokacijsko informacijo, geodetski načrt parcele, projektno nalogo in dobrega arhitekta. Projektna naloga je, kaj vi od hiše pričakujete. Recimo;

Zunaj: pokrito parkirišče za dva avtomobila, zunanjo lopo, letno kuhinjo.

Pritličje: družinski prostor (kuhinja, jedilnica, dnevna soba), domača pisarna, WC, tehnični prostor. Nadstropje: spalnica z garderobo, dve otroški sobi, kopalnica.

Želje: všeč so nam moderne hiše, ravne strehe, tople barve, naravni materiali, spodnji WC naj ima tudi tuš, v dnevni sobi kamin, zgornja kopalnica veliko kad, tehnični prostor naj bo dovolj velik, da je v njem tudi likalnica, shramba je lahko pod stopnicami, naj bo dovolj velika, da bo v njej še hladilna omara (namesto kleti), v nadstrešku naj bo dovolj prostora za motor, štiri kolesa, kosilnico, vrtno orodje…itd.

Nasvet: Seveda bi vsi še kaj zraven, pa za rezervo, pa za stare starše, pa za otroke, ko zrastejo, pa še večje sobe, pa maksimalno parcelo izrabit, pa klet, ker so jo imeli tudi starši, hišo maksimalno do soseda stisnit in tako naprej. Zavedajte se, da hišo lahko kadarkoli povečate, zmanjšati pa je ne morete nikoli več. Zavedajte se, da klet stane toliko, kot dnevna soba. Ali jo res rabite? Za krompir, za avto, za fitnes, 80 m2??

Za izhodišče vzemite vaše sedanje bivališče ali pa stanovanje v bloku. Zakaj? Ker je 100 m2 veliko stanovanje v bloku za 4 člansko družino čisti luksuz. Hiša pa rabi še vetrolov, stopnišče, tehnični prostor. Torej štiričlanski družini povsem zadostuje 140 m2. Od tu naprej so pa možnosti neomejene. Klet, galerija, sobane, fitnes, savna in tako naprej. S tem ni nič narobe, vendar si vsi tega ne moremo privoščiti.

Arhitektov je veliko, vendar zelo malo res dobrih. Kdo je dober arhitekt: v prvi vrsti tisti, ki posluša stranko in sledi njenim željam. Ob tem pa zna voditi stranko s praktičnimi uporabniškimi nasveti in zna zadržati stranko v želenem cenovnem razredu (koliko se hiša podraži, če ima velike drsne stene npr. 6m, če ima hiša klet, če ima hiša galerijo itn). Tisti, ki zna načrtovat za ene naročnike tradicionalno hišo in za druge naročnike moderno hišo. Tisti, ki zna racionalno izrabit prostor tako zunaj, kot znotraj. Tisti, ki zna zrisat tudi razne detajle z uporabo pravih materialov, da hiši podaljša življenjsko dobo in zmanjša stroške vzdrževanja. In ne nazadnje tisti, ki pozna in spoštuje občinske predpise in upravne postopke in za vas v vašem imenu pridobi gradbeno dovoljenje. A je to tipski načrt, a je to idejni načrt za 500 EUR? Na žalost ne.

Nasvet: če so vaša sredstva za gradnjo omejena in želite pri hiši privarčevati, potem boste največ privarčevali z izbiro dobrega arhitekta. Vemo iz prakse, da so arhitekti, ki rabijo 180 m2, da v hišo umestijo 6 sob, in so dobri arhitekti, ki rabijo za isti program le 150 m2. Redki se zavedajo, da to pomeni za naročnika v denarju 30.000 EUR razlike. Ne iščite prihrankov med poceni izvajalci montažnih hiš in dobrimi izvajalci montažnih hiš. Tam cena niha samo 10.000 EUR in še to na račun izbranih materialov, kvalitete izvedbe, življenjske dobe hiše, vzdrževalnih stroškov in še marsičesa.

Ko imate idejni načrt, je potrebno izbrati izvajalca. Prej ne vidim smisla, saj vam brez načrta ne more nihče podati prave ponudbe. Cena od 900 EUR/m2 ni prav noben podatek in v praksi gotovo ne vzdrži. Dokler ponudnik ne izdela natančnega popisa, koliko kvadratnih metrov je sten, stropa, strehe, koliko oken, strešnih oken, panoramskih sten, kvadrature talnih oblog, kopalniških elementov in tako naprej, toliko časa ne more podati nobene ocene. Kako izbrati izvajalca, se bomo dotaknili v enem od naslednjih poglavij.

Gradbeno dovoljenje

Ko je izvajalec izbran, lahko nadaljujete z gradbenim dovoljenjem. Načeloma lahko že prej, vendar tvegate spremembo gradbenega dovoljenja, če vmes spremenite ponudnika montažne gradnje. Vaš arhitekt bo prilagodil idejni načrt na način, da bodo sestave konstrukcijskih sklopov in dimenzije ustrezale načinu gradnje izbranega izvajalca. Predhodno bo arhitekt pripravil vodilno mapo z idejnim projektom za pridobitev projektnih pogojev, zbral vse potrebne pogoje in izdelal PGD načrte skladno s prejetimi projektnimi pogoji. V nadaljevanju bo zbral še soglasja na projekt od vseh vpletenih soglasodajalcev, potem pa bo oddal vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja na pristojni upravni enoti. Sledi plačilo gradbene takse in plačilo komunalnega prispevka. Ko je vloga popolna, ima referent 30 dnevni rok, če je potreben poseben ugotovitveni postopek, pa 60 dnevni rok, v katerem mora izdati odločbo. V praksi ta postopek na upravni enoti traja od dva do šest mesecev.

Nasvet: dober arhitekt bo sam zbiral projektne pogoje in soglasja na projekt, sam bo oddal vlogo za pridobitev gradbenega dovoljenja in sam vas bo zastopal v upravnem postopku. Kar pomeni, da bo sam in za svoje stroške izvedel vse potrebno, da se gradbeno dovoljenje izda. Zadnji obrok arhitektu, se praviloma plača po pridobitve gradbenega dovoljenja.


PREBERITE ŠE

Se odpravljate na pot do vaše sanjske hiše?

Opišite nam jo in preverili bomo, kako vam lahko pomagamo na tej poti.

Predstavite nam vašo sanjsko hišo

© 2014 - 2017 JARIS d.o.o. Vse pravice pridržane. / Piškotki

Spletno mesto za boljše delovanje uporablja piškotke.
Ti piškotki ne posegajo v vašo zasebnost. Več ...